Notario Público
Información útil acerca de las complejidades en la firma de una propiedad
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¿Quién o qué es un Notario en España?
El Notario es una de las figuras claves en la sociedad española tradicional. Los Notarios españoles continúan ocupando una posición prestigiosa dentro de la sociedad,garantizados por la ley.
A pesar de que sus comisiones son pagadas por individuos y sociedades privadas, los Notarios son esencialmente funcionarios públicos que tienen un rol neutral en la confección y testimonio de muchas clases de contratos en España. Su trabajo es asegurarse que ambas partes de un acuerdo entiendan los términos del contrato, que dichos términos no contravengan ley alguna, y asegurarse que los impuestos correspondientes generados por la transacción se paguen.
¿Por qué debe usted firmar documentos públicos frente a un Notario?
Cuando usted compra una propiedad en el Reino Unido usted intercambia contratos, le paga al vendedor, recibe las llaves y la propiedad es suya, después de lo cual usted es libre de registrar su título en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. La gran diferencia en España es que usted no puede inscribir su título en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria – versión española – salvo que un Notario español certifique los instrumentos de venta. Bajo las leyes españolas, la firma de un Notario es necesaria para 'elevar' un contrato privado a la jerarquía de escritura pública que puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, así que la conclusión es que en España, sin firma de Notario, no hay inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
¿Pero es realmente necesaria la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad? En teoría no, ya que un contrato privado entre comprador y vendedor es totalmente vinculante para ambas partes (aunque no para terceras partes). Algunos españoles, especialmente en zonas rurales, son dueños de propiedades no inscritas en el Registro, ahorrándose así las complicaciones y gastos (honorarios del Notario, gastos de registro e impuestos) de inscripción. Y curiosamente hay muchas más propiedades inscritas en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que las existentes en toda España, así que algo no anda muy bien. Sin embargo, para los compradores británicos es crucial inscribir su título en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, ya que es la única forma auténticamente segura de ser propietario en España. La primera persona que inscriba su título sobre una propiedad se queda con ella, lo cual es una razón más que suficiente para usted. También hay otras ventajas, por ejemplo protegerse de los acreedores del vendedor así como la posibilidad de obtener una hipoteca sobre su propiedad. Así que todos los compradores deben completar su adquisición en la presencia de un Notario, si desean obtener los beneficios de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
¿Cuándo puede usted firmar?
Depende si usted está comprando una propiedad de reventa ya existente, o una nueva propiedad de un promotor que está siendo construida o sobre planos.
Cuando se está comprando una propiedad de reventa usted puede firmar las escrituras ante Notario cuando les resulte más conveniente tanto al vendedor como a usted. Frecuentemente esto sucede entre 1 y 3 meses despues de haber firmado un contrato privado. Cuídese al comprar propiedades de reventa de vendedores extranjeros que tienen grandes hipotecas; hay un pequeño riesgo de que reciban su depósito y se vayan del país, tras lo cual el acreedor hipotecario venderá la propiedad para cancelar la hipoteca, y usted se quedará sin nada. Cuando el vendedor es un extranjero con una gran hipoteca usted debería evitar los contratos privados con depósitos e ir directamente a la firma de la 'escritura' – los documentos públicos frente al Notario.
Cuando se esté comprando una propiedad recién construida a un promotor, usted puede firmar la 'escritura' y efectuar el pago final una vez que el arquitecto jefe haya certificado que la propiedad está debidamente finalizada. Salvo que usted haya acordado firmar escrituras por una propiedad en construcción, lo cual en general es mejor evitar, usted no está obligado a firmar la 'escritura' hasta que el promotor pueda presentar el 'certificado final de obras' firmado por el arquitecto.
Preparándose para firmar
Sea cual sea la clase de propiedad que usted compre, sólo debería firmar la 'escritura' una vez que su abogado haya llevado a cabo todos los controles legales finales, por ejemplo el título del vendedor, las deudas y licencias o permisos, para sólo mencionar algunos de los controles necesarios.
También se necesita acordar con el vendedor un método de pago antes de acudir a la Notaría. El método preferido son los cheques garantizados por la sucursal de un banco en España, a pesar de que también es posible transferir fondos a la cuenta de custodia del Notario. Letras o giros de bancos fuera de España son generalmente vistos sospechosamente por muchos vendedores españoles, y pueden ser rechazados. Para evitar una crisis en la Notaría asegúrese que el vendedor conoce y está de acuerdo con el método de pago propuesto por usted, y entonces arregle los pagos acordados.
También asegúrese de que tiene todos los documentos necesarios cuando acuda a la firma. En la mayor parte de los casos sólo necesitará su pasaporte/DNI a pesar de que esto depende del Notario, y usted debería hacer que su abogado clarifique lo que el Notario requiere antes de que usted vaya.
A pesar de que siempre es mejor firmar personalmente, usted también puede hacer que alguien firme en su nombre otorgándole un poder notarial. La forma más sencilla de otorgar un poder notarial es firmar uno frente a un Notario en España, a pesar de que con un mayor gasto también se puede otorgar uno a través de los consulados españoles en el Reino Unido o a través de un Notario Público británico con la apostilla de La Haya. Todos los participantes en la transacción – todos los vendedores, compradores, y acreedores hipotecarios – deben estar presentes en persona o representados a través de poderes notariales en la firma de la 'escritura'.
¿Qué ocurre en la Notaría?
A su llegada se le lleva a una oficina junto a todas las otras partes participantes, para esperar al Notario. Puede suceder que transcurra media hora o más de silencio o conversaciones intrascendentes con el vendedor, a quien usted quizás este viendo por primera vez. El Notario entrará a la oficina tan campante, se sentará a la cabecera de la mesa y comenzará las formalidades.
El Notario confirmará la identidad y otros detalles personales de todos los compradores y vendedores presentes, y luego leerá las 'escrituras' en voz alta. Algunos Notarios prefieren intentar hablar en inglés haciendo una traducción parcial, a pesar de que la mayoría simplemente las leerá en español. Sea cual sea el caso usted necesita estar seguro de que las 'escrituras' sean correctas antes de firmarlas, lo que significa que debe haber un traductor presente o que usted confía en su abogado. Algunos Notarios se rehusarán a firmar las 'escrituras' salvo que el comprador extranjero este acompañado por un abogado o traductor.
El Notario también efectuará ciertos controles legales, aunque estos varían en cada región autonómica. Como mínimo deberían haber solicitado la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria justo antes de la firma, para confirmar el título del vendedor y que la propiedad esté libre de cualquier (inesperado) gravamen. Esto hace que algunos agentes inmobiliarios afirmen que los compradores están perfectamente protegidos por el Notario, y no necesitan un abogado. Esto no es así. En realidad el Notario le da muy poca protección, así que usted debe estar acompañado por un profesional cualificado y con experiencia, en el momento de firmar las 'escrituras'.
Si nadie objeta el contenido de las 'escrituras' el Notario las circulará para que todas las partes las firmen, y confirmará el pago de cualquier cantidad pendiente de pago por parte del comprador antes de que se entreguen las llaves. En ese momento es cuando usted entrega los instrumentos de pago tales como letras bancarias por cualquier pago pendiente en relación al precio declarado (el precio estipulado en las escrituras menos cualquier depósito o pago al contado ya efectuados).
Despues de firmar las 'escrituras'
Se le entregará una copia (copia simple) de las 'escrituras' para que usted se la lleve después de la firma. Cada copia cuesta alrededor de 30 Euros así que usted debería decidir por adelantado cuantas copias quiere. Usted puede usar la copia simple para hacer la mayor parte de las gestiones, tales como formalizar los contratos de servicios públicos y pagar los impuestos. Unos pocos días después usted podrá recoger las 'escrituras' originales firmadas por el Notario (copia autorizada), que son necesarias para inscribir su título en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Mientras tanto el Notario debería haber enviado inmediatamente después de la venta y por fax, una notificación de su adquisición al Registro de la Propiedad Inmobiliaria, bloqueando así el Registro durante 10 días y evitando que cualquier otra persona registre un derecho sobre la misma propiedad durante este mismo periodo.
Costes Notariales
Los honorarios notariales se fijan por el gobierno de acuerdo a la cantidad de cláusulas de las 'escrituras' y el valor declarado de la propiedad. En una estimación aproximada, van desde 0.1% del precio declarado de una propiedad (para propiedades de 400.000 Euros o más) a cerca de 0.4% (para propiedades de menos de 100.000 Euros). Si usted está contratando una hipoteca entonces también deberá pagar honorarios notariales sobre las 'escrituras' hipotecarias.